La importancia de la verificación de la mensura en la compraventa de inmuebles

En este artículo te contamos porqué es importante hacerla. (Escrito por Ing. Agrimensor Jose Carlos Hantzis, Ing. Agrimensora Rosario Casanova e Ing. Agrimensor Juan Ignacio Beyhaut. Publicado en Ciudades, revista oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya. Diciembre 2021).

Cuando vas a comprar una parcela, ¿te has hecho alguna de estas preguntas?: ¿Tenés la certeza que tu predio, el que fuiste a ver y recorriste, es efectivamente el predio que estas comprando? ¿O cuando estás en él, ves que un vecino tiene un muro que te parece que invade tu predio? Pensás edificar, pero, ¿tenés la certeza desde qué lugar podés empezar a construir tu casa?, etc. Esas preguntas que te hiciste cuando fuiste a la inmobiliaria, o hablaste con tu vecino para comprarle el terreno o la casa, y luego de acordar el precio, la forma de pago y demás condiciones, te plantearon: “¿cómo hacer para verificar los límites?” Si te has hecho estas preguntas, u otras similares respecto de la utilización de la propiedad, este artículo llegó para aclararlas.

Por qué es necesario revisar la Mensura del predio

En el título de Propiedad de un Inmueble se asigna una Cláusula al OBJETO, que refiere a la descripción del bien que están contratando las partes. Por lo que dicha descripción cobra un rol relevante en la COMPRAVENTA y debe ser descripta y referida a un Plano de Mensura registrado en la Dirección Nacional de Catastro. Para evitar futuros conflictos, es de primordial importancia, la coincidencia entre los DERECHOS que se expresan en el Título, a partir de los elementos que contiene el Plano de Mensura, y los HECHOS existentes al momento de producirse una transacción. La verificación de esta concordancia o el establecimiento de las eventuales discordancias existentes es una de las funciones esenciales del Ingeniero Agrimensor; que es el profesional que sirve de “ojos” para que el Escribano autorizante de una enajenación tenga certeza de que el OBJETO coincide con la situación real.

Definición y características de la mensura del padrón

Hoy, para que un Plano de Mensura pueda ser registrado, debe cumplir con el Decreto 318/95. En éste se especifican todos los elementos del inmueble que deben estar presentes en el documento: identificación catastral, ubicación, deslinde, área, orientación, coordenadas, escala gráfica, linderos, antecedentes dominiales y gráficos del padrón, nombre y firma del propietario del padrón, nombre de calle frentista, ancho y tipo de pavimento, etc. y debe estar realizado y firmado por un Ingeniero Agrimensor. Verificación de la Mensura por Ingeniero Agrimensor Los datos y referencias que se expresan en los Planos de Mensura son informativos de la situación en la fecha en que se registró el plano. Por razones de seguridad jurídica, en atención a los actuales plazos de prescripción de derechos reales, es recomendable realizar una verificación o una nueva mensura de la parcela, especialmente cuando el plano de mensura antecedente tiene más de 20 años de antigüedad. Esta verificación permitirá conocer la situación de los muros y construcciones linderas; si existen invasiones o muros mal emplazados, la situación de la calle frentista y su límite legal y si existen afectaciones a la parcela. Asimismo, disponer de la Mensura y del conocimiento de la situación actualizada del Padrón son elementos fundamentales para la realización de Proyectos de Construcción
y de Obras Nuevas. El Arquitecto para proyectar nuevas construcciones o reformas podrá ajustar y optimizar la propuesta en base a una Mensura, que presenta los límites legales posicionados en el terreno. Recordemos que, a partir de los límites legales deben considerarse los retiros frontales, laterales y posteriores.

Ventajas del control de mensura

La verificación de la Mensura del Padrón y de la situación actual del inmueble brinda una seguridad invaluable a ambas partes en una compraventa; comprador y vendedor, de forma de asegurar una transacción justa y confiable, así como para quienes proyectan o ejecutan nuevas obras en un predio. Particularmente, se presentan estos problemas en Balnearios o Fraccionamientos que fueron aprobados en décadas anteriores, en los que aún no se desarrollaron ni urbanizaron. Al no haber desarrollo, no hay mojones, ni referencias de calles y elementos para ubicar el padrón, situación que se da a menudo en la Costa del Rio de la Plata y Océano Atlántico, desde Colonia hasta Rocha. Situaciones en la que es fundamental la intervención del Ingeniero Agrimensor, el que deberá realizar una serie de relevamientos y controles respecto al Plano de Mensura del Fraccionamiento para ubicar y amojonar el padrón solicitado. Hoy en día, las normativas departamentales, de algunos departamentos de la costa, solicitan al momento de tramitar un Permiso de Construcción un Certificado de Amojonamiento, que incluye información de niveles del terreno mediante curvas de nivel y, en algunos casos, el trazado de la recta de comparación. Finalmente, nos parece importante resaltar tres ventajas fundamentales por las cuales es aconsejable realizar una mensura en su predio: Evita cualquier sorpresa posterior a la transacción o a la obra que no haya sido considerada respecto a la definición y dimensiones del bien, existencia de invasiones, ubicación y situación de muros medianeros, servidumbres y otras posibles afectaciones. Permite realizar negociaciones a tiempo, en caso de presentarse situaciones que deban resolverse, como regularizaciones de obras, diferencias de áreas, restricciones o derechos de uso, etc. El costo de la Mensura no es significativo frente al valor del inmueble. El beneficio y tranquilidad que trae consigo esta actuación, tanto en transacciones inmobiliarias o en ejecuciones de obra, es mucho mayor que el costo del relevamiento.

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